【 建て替えならではの手間と費用とは 】
早速ですが、皆さんは建て替えならではの手間や費用をご存知ですか？
解体業界は不透明だと言われています。
そのため、解体費用や作業方法はさまざまです。
建て替え業者が下請け業者に解体を依頼する場合、中間マージンが発生します。
・中間マージンを節約したい
・技術力を調べ、納得のいく解体業者に直接依頼したい
という場合は、別々に発注する方が良いでしょう。
解体が終わったら、法務局で既存の建物の滅失登記を行います。
専門家に代理申請を依頼すれば、その分費用が発生しますが、自分で行えば登録免許税だけで済みます。
建て替えの場合、土地探しの手間や土地購入の資金は不要です。
しかし、解体費用のほかに、解体前に仮住まいに引っ越したり、引き渡し後に新居に引っ越したり、仮住まいに置ききれない家具などを倉庫に保管するための費用や手間などが発生します。
それらの費用を節約するなら、
・仮住まいは新居に近い場所にする
・二回とも同じ業者に依頼する
・平日やシーズンオフなど、割安な時期に引っ越しする
などの対策を検討しましょう。
ところで
「同じ土地に建て替えるなら、地盤調査はいらないのでは？」
と思いませんか？
残念ながら、解体して更地に戻した後の状態で地盤調査を行わなければなりません。
そして、地盤が弱ければ地盤改良を行わなければなりません。
なぜなら、『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』に基づいて新居を１０年間保証するには、地盤調査が不可欠だからです。
そんな事例もありますし、ベタ基礎での家づくりは数十年前の家より重いということもあります。
必要な保証を受けるだけでなく、不安を取り除くためにも地盤調査は大切です。
建物の状態によっては、建て替えではなくリフォームを選んだ方が良い場合があります。
築年数や劣化具合、現在の住まいの問題点、リフォームに必要な費用や保証内容などを調べ、より良い方法を選びたいですね。
【 敷地調査と地盤調査 】
時間や曜日、天気などによって、土地の様子は変化します。
土日は静かなのに、平日は近所の工場の音がうるさかったり、風向きによって畑の肥料のニオイが届いたり。
その環境の中で、今後数十年暮らすわけですから、本当に買っても大丈夫な土地なのか、入念に調べたいものです。
購入した土地は、業者によってさらに調べられます。
それが、敷地調査と地盤調査です。
敷地調査では、
・形状や隣接地との敷地境界線
・道路との関係
・建築協定
・建ぺい率や高さの制限
・用途地域
など、さまざまな項目の調査が行われます。
地盤調査は、住宅業者が専門業者に依頼します。
設計図面が確定する前に地盤調査を行う方もいますが、図面が確定した後に
正確な建物の配置で地盤調査を行うようにしましょう。
また敷地調査は無料で行われることが多いのですが、専門の機械を使う地盤調査の場合、費用が発生します。
地盤に問題がある場合は、基礎工事に入る前に地盤改良を行います。
ここ数年、全国各地で地震が頻発していますね。
自宅の耐震性を高めるには、地盤の強度の確保が欠かせません。
地盤が弱い場合、地盤改良だけで数十万円から数百万円の費用が発生することもありますが、安全に暮らすためには仕方ありません。
もし費用負担を少しでも抑えたいなら、海や川、水田などを埋立てた土地やその周辺など、地盤に問題がありそうな場所は避けたいですね。
[[こんなときどうするの？…石塀]
今日は、石塀についてです。
軽石の一種で、加工がしやすく防火性が高い大谷石。
石塀に用いられることが多い素材です。
しかし、表面にヒビが入ったり、パラパラと破片が落ちるようになると危険です。
経年劣化していなくても、
・鉄筋が入っていない
・高さが１.２メートル以上ある
・モルタルの充填に不具合がある
などの状態の場合、地震で倒壊することがあります。
みなさんの家に、そんな石塀はありますか？
もしあるなら、専門業者に安全性を診断してもらうといいですよ。
地盤調査結果の判断？？
自然災害が増えている今、住宅の性能だけでなく、地盤や地質に関心を持つ方が増えています。
しかし、ハウスメーカーや工務店によってはその施主さんの不安を解消するだけの知識や技術を持たない場合があります。
地域密着型の工務店なら、地域の気候に合わせた家づくりは得意なはず。
しかし、その地域の地盤や地質の特徴などについて、知識がどの程度あるのかまではわかりません。
それを知るには、業者選びの段階で、そういった話題を切り出すことも必要でしょう。
地盤改良の必要が無いような調査結果でも、地盤の専門業者が
「地盤改良工事の必要がある」
と工務店に伝えたとき、知識がない住宅業者は、それを鵜呑みにするしかありません。
実際、ある地盤専門業者は、
「地盤改良工事の半分以上は、する必要のない工事だ」
と述べています。
それを防ぐには、工務店に専門知識を身につけてもらうか、専門知識を持つ業者にセカンドオピニオンを依頼するしかないとか。
災害のリスクを減らすためにも、余計な出費を抑えるためにも、もっと地盤について学んだほうがよさそうです。
横浜市のホームページではハザードマップが見ることができるので一度確認してみてください。
また、地盤保証など標準で付帯している会社もあります、もちろん備えがあれば安心ですが地盤調査の判定も厳しく
なるようです。
しかし、基礎の安心にはかえられませんね。
日本で初めて地盤調査が行われたのは？
１９２３年（大正１２年）に発生した関東大震災では、多くの建物被害が発生しました。
その数は、全壊が約１０万９千棟、半壊が約１０万２千棟したそうです。
それがきっかけとなり、日本で初めて組織的に地盤調査が行われました。
調査をしたのは、日本の建築構造学の基礎を築いた佐野利器（さの としかた）博士が計画した復興局です。
ところで、佐野博士は、関東大震災の８年前に、家屋耐震構造について講演をしています。
その記録の一部がコチラです。
第１．総説
耐震構造の「かなめ」とは、震力とその作用をできるだけ小さくすること、そしてこれに対する抵抗を充分に大きくすることである。
その概略は以下の通り。
１．建設地の地盤は硬質なほどよい。
ただし断崖の上は避けること。
２．基礎は深くし、かつ堅固に作ること。
３．建物の形はできるだけ単純にして凹凸を少なくし、意匠は質素なものとする。
内部に間仕切りを多く入れた部屋が小さいものがよい。
窓や出入り口が大きなものは好ましくない。
４．材料は出来るだけ軽い方がよい。
特に建物の上部を重くするのは好ましくない。
５．材料や構造はできるだけ一様で均一な剛性を持つものを用いる。
大きな強度と粘靭性、あるいは大きな剛性を持つものが望ましい。
６．建物の所在地の地質、その地における過去の大地震の記録、およびその建物の重要さの度合いに応じて、 標準震度を仮定する。
さらに、その震力が各方向に作用した時の建物の各部の応力をできる限り精密に求め、その時に、材料および構造に問題が生じないことを確かめること。
このように、今から約９０年前には、地盤やそれに合わせた建物づくりの重要性を認識していました。
やがて、１９５２年に「地盤と建築設計震度低減に関する建築基準法施行令に対する建設省告示１０７４号」が公布されたことにより、地盤の良否と、建物の設計計算が初めて直接結びつくことになります。
また、２，０００年に改正された建築基準法により、建築物の基礎の構造は、国土交通大臣が定めた方法にすることが義務付けられています
そのためには、地盤調査をし、その地盤の長期許容応力を調べなければいけません。
ただし、調査には数万円から数十万円が必要です。
しかも、地盤補強をすると数十万円から数百万円必要になります。
そのため、最初の頃は調査を受け入れたがらない方も多かったとか。
しかし、大きな震災がいくつも発生し、建物の不動沈下や土地の液状化といった映像を見る機会が増えたことにより、一般の人が地盤調査の重要性を認識するようになりました。
今、地盤の質を調べ、必要に応じて補強し、それに合わせた家をつくることが当然のようにできる時代です。
しかし、それができるのは、過去からの研究と経験の積み重ねがあったからこそ。
私たちはいい時代に家づくりができて安心ですね。
