【 敷地調査と地盤調査 】
時間や曜日、天気などによって、土地の様子は変化します。
土日は静かなのに、平日は近所の工場の音がうるさかったり、風向きによって畑の肥料のニオイが届いたり。
その環境の中で、今後数十年暮らすわけですから、本当に買っても大丈夫な土地なのか、入念に調べたいものです。
購入した土地は、業者によってさらに調べられます。
それが、敷地調査と地盤調査です。
敷地調査では、
・形状や隣接地との敷地境界線
・道路との関係
・建築協定
・建ぺい率や高さの制限
・用途地域
など、さまざまな項目の調査が行われます。
地盤調査は、住宅業者が専門業者に依頼します。
設計図面が確定する前に地盤調査を行う方もいますが、図面が確定した後に
正確な建物の配置で地盤調査を行うようにしましょう。
また敷地調査は無料で行われることが多いのですが、専門の機械を使う地盤調査の場合、費用が発生します。
地盤に問題がある場合は、基礎工事に入る前に地盤改良を行います。
ここ数年、全国各地で地震が頻発していますね。
自宅の耐震性を高めるには、地盤の強度の確保が欠かせません。
地盤が弱い場合、地盤改良だけで数十万円から数百万円の費用が発生することもありますが、安全に暮らすためには仕方ありません。
もし費用負担を少しでも抑えたいなら、海や川、水田などを埋立てた土地やその周辺など、地盤に問題がありそうな場所は避けたいですね。
[[こんなときどうするの？…石塀]
今日は、石塀についてです。
軽石の一種で、加工がしやすく防火性が高い大谷石。
石塀に用いられることが多い素材です。
しかし、表面にヒビが入ったり、パラパラと破片が落ちるようになると危険です。
経年劣化していなくても、
・鉄筋が入っていない
・高さが１.２メートル以上ある
・モルタルの充填に不具合がある
などの状態の場合、地震で倒壊することがあります。
みなさんの家に、そんな石塀はありますか？
もしあるなら、専門業者に安全性を診断してもらうといいですよ。
【 住まいダイヤルと完成保証制度 】
前回、工事の遅延トラブルに巻き込まれないための予防策として、６つの方法を紹介しました。
その中で、公的相談窓口や完成保証制度の２つは、少しわかりにくかったかもしれませんね。
そこで、今日はこの２つについて補足します。
まずは『住まいダイヤル』について。
こちらは国土交通大臣の指定を受けた住宅専門の相談窓口です。
電話相談は建築士の資格を持つ相談員が担当。
法律面の相談については、常駐弁護士が対応するので安心です。
なお、電話相談だけで解決できない場合は、弁護士や建築士による対面相談を受けられます。
それだけでなく、全国の弁護士会による紛争処理手続きにも対応してもらえます。
紛争処理は、裁判のような多額の費用を負担することはありません。
費用は、申請手数料の１万円のみです。
裁判と比べると
・非公開で進められるため、プライバシーが守られる
・迅速に解決できる
という大きなメリットがあります。
次に『住宅完成保証制度』について。
事業者の倒産などで工事が継続できなくなった場合に、発注者が最低限の追加負担で住宅を完成できるようにする制度です。
もちろん、前払い金の返還債務不履行にも対応します。
手続きの流れは以下の通りです。
施工業者は、登録審査の申請をする。
↓
審査基準を満たす業者だけが登録される。
↓
登録業者である住宅建設業者と発注者との間で、工事請負契約を締結。
↓
登録業者は、保証委託契約を申請。
↓
申請が承認されると、登録業者と保証機構の間で保証委託契約が成立。
↓
保証機構と発注者の間で保証契約が成立し、保証機構は保証書を発行。
↓
住宅工事着工と同時に保証開始。
↓
予定工期内での工事完了日までを保証。
例え、どんなに信頼できる業者でも、代表者の突然の死亡や長期入院など、どうしようもない事情で施工できなくなることはあり得ます。
そんなとき、この保証委託契約が成立していれば、他の業者が工事を引き継いでくれます。
家づくりの際、自分を守ってくれる２つの制度。
何事もなく引き渡しまでスムーズに進むのが一番ですが、万が一に備えて、これらの制度を覚えておきましょう。
【 造成地の注意点 】
宅地の造成に「盛土（もりど）」や「切土（きりど）」といった方法があるのをご存知ですか？
盛土の場合、最も心配なのが地盤の弱さです。
転圧などの方法で強度を増す対策をしますが、土の状態をある程度安定させるには造成してから１年以上必要です。
また、もともとの地盤が弱かったり、田畑や湿地などを造成した場合、家を建てるための十分な強度を得られないことがあります。
その場合、地盤改良工事をしてから新築することになります。
一方、「切土」は、斜面の一部分を切り取り、平坦な土地をつくる方法です。
ですから、もともとの地盤は固く締まった状態です。
ただ、切土である程度平坦にした後、表面を平坦に整えるため、盛土をするとその分だけ地盤の強さが不安定になります。
といっても、切土の上に盛土をするならまだ安心。
最も心配なのは、切土と盛土が敷地を二分しているケースです。
宅地造成の際、造成前の現況測量図をもとに、造成計画図がつくられます。
そこに記載されている造成前後の地盤の高さを比較すると、造成方法が切土か盛土かわかります。
まあ、そこまで調べなくても、普通なら、土地の販売業者に聞けば造成方法について教えてくれるとは思いますが。
地盤改良の費用が大きいほど、家本体に使える予算が減ってしまいます。
それを避けるためにも、土地選びの際は地盤の強度も意識したいものです。
地盤調査結果の判断？？
自然災害が増えている今、住宅の性能だけでなく、地盤や地質に関心を持つ方が増えています。
しかし、ハウスメーカーや工務店によってはその施主さんの不安を解消するだけの知識や技術を持たない場合があります。
地域密着型の工務店なら、地域の気候に合わせた家づくりは得意なはず。
しかし、その地域の地盤や地質の特徴などについて、知識がどの程度あるのかまではわかりません。
それを知るには、業者選びの段階で、そういった話題を切り出すことも必要でしょう。
地盤改良の必要が無いような調査結果でも、地盤の専門業者が
「地盤改良工事の必要がある」
と工務店に伝えたとき、知識がない住宅業者は、それを鵜呑みにするしかありません。
実際、ある地盤専門業者は、
「地盤改良工事の半分以上は、する必要のない工事だ」
と述べています。
それを防ぐには、工務店に専門知識を身につけてもらうか、専門知識を持つ業者にセカンドオピニオンを依頼するしかないとか。
災害のリスクを減らすためにも、余計な出費を抑えるためにも、もっと地盤について学んだほうがよさそうです。
横浜市のホームページではハザードマップが見ることができるので一度確認してみてください。
また、地盤保証など標準で付帯している会社もあります、もちろん備えがあれば安心ですが地盤調査の判定も厳しく
なるようです。
しかし、基礎の安心にはかえられませんね。
