【 位置指定道路って何?その注意点は? 】

2018/05/29

 

今日は、『位置指定道路』についてです。

位置指定道路とは、建築基準法上の道路のひとつで、特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。
 

・・・ちょっとわかりにくいですね。

では、広い土地を複数に分割して販売しているチラシを思い出してみましょう。

公道に面していない区画に、新しい道路がありますよね。

それにより、全ての区画が道路に面するように設定されていることでしょう。

その新しい道路が『位置指定道路』です。

この時、その道路が位置指定道路として認められていなければ、その道路にしか接していない区画に建築をすることができません。

ところで、なぜ位置指定道路が必要なんでしょう。

じつは、以前『接道義務』についてお話しした中に、そのヒントがあります。

建築基準法には「建築物の敷地は、幅員4m(地域によっては6m)以上の道路に2m以上接しなければならない」

と定められていましたよね。

位置指定道路は、その条件を満たすために欠かせない道路なんです。

この道路がなければ、新築も建て直しも売却もできません。

ここで気を付けたいのが、『位置指定道路の所有者』です。

その分譲地を販売した業者や、もともと所有していた個人、位置指定道路を利用する人々の分割所有など様々なケースがあります。

さらに、無料で利用できる場合もあれば、使用料が必要になる場合もあります。

位置指定道路をあなた以外の個人や業者が所有している場合、トラブルが起きる可能性はゼロではありません。

事例として、

・無料で利用できていたのに、一方的に有料化を告げられた

・自宅を建て替えたいのに、道路所有者の許可を得られないために建て替えできなかった

・家族以外の車の通行を禁止された

といったケースがあります。

そんなトラブルを避けるためには

・位置指定道路の所有者を確かめる

・土地購入の際、位置指定道路の共有持ち分も一緒に購入する

といった対策は欠かせません。

家づくりでは、知らなかったためにトラブルに巻き込まれることが少なくありません。

分譲地を候補に加える際は、位置指定道路のことを思い出してくださいね。


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[[こんなときどうするの?…キッチンカウンターの高さ]

2018/05/25

こんにちは。

今日は、キッチンカウンターの高さについてです。

あなたは、キッチンでの作業中に肩や腰、膝などが痛くなったことはありませんか?

多くのシステムキッチンは高さを選べるようになっていますが、一般的なキッチンカウンターは身長160cmの人を想定して作られています。

高さを選べることを知らず、我慢して使っている人は損ですよね。

最も作業しやすい高さは「身長÷2+5cm」だとか。

あなたのお宅のキッチンは、あなたの身長に合っていますか?

毎日作業する場所だからこそ、より快適な空間にしたいですね。


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【 境界線から50センチ離す?離さない? 】

2018/05/22

 

今日は、『隣地との境界』についてです。

民法には、次のように記載されています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

第234条(境界線付近の建築の制限)

建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2.前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。

ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

第236条(境界線付近の建築に関する慣習)

前2条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「ん?

 境界線から50センチ以上離さないといけないけど、その地域で50センチ未満が一般的なら、ウチもそうしていいの?

 隣地の所有者が慣習に否定的でも大丈夫?」

と、わかるようなわからないような状態になってしまいますね。^^;

では将来のことを想像してみましょう。

新築して10~20年経つと、外壁や屋根のメンテナンスをしなければなりません。

もしかしたら、もっと早い時期に雨漏りなどの補修をするかもしれません。

そのためには、業者が作業できるスペースが必要です。

そのスペースを確保できない場合は、隣家の敷地に立ち入らせてもらうことになります。

この時、もし隣家が境界線から50センチ以内に家を建てているなら、

「お互いさま」

と、円満に解決できるかもしれません。

しかし、そうでなければトラブルの火種になる可能性があると思いませんか?

住宅が密集している地域では、隣家との間隔が狭くなることがあります。

間隔が狭いと、普段の生活でお互いの音や視線が気になりがちです。

暮らしにくさを感じるシーンも多いことでしょう。

建物の安全や構造などの技術的な面で問題が無い限り、境界線に近い場所でも家を建てることはできます。

しかし、隣家などから損害賠償を請求されたり、入居前からご近所トラブルが発生することもあります。

もし、そのようなプランの提案を受けたらご注意ください。

では、また。


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[[こんなときどうするの?…庇(ひさし)]

2018/05/18

今日は『庇(ひさし)』についてです。

見栄えを重視する住宅は新築時に設置しない場合もありますが、夏の直射日光を防げなかったり、急な雨で室内が濡れたり、庇の無い窓は何かと不便です。

これから夏に向けての時期は、特に不便を感じるシーンが増えることでしょう。

それを解消するため、後付けできる庇があります。

設置する際、最も気を付けたいのが雨水の侵入です。

外壁に設置する際の施工不良だけでなく、釘の穴から雨水が侵入することもあります。

また、外壁の種類や強度によっては、後付けできない場合もあります。

さらに、庇の材質や長さを制限しなければならないこともあります。

最適な庇を選ぶため、まずは専門業者に現況をチェックしてもらいましょう。


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【 住宅の高さに関する制限 】

2018/05/15

 

 みなさんは、

・道路斜線制限

・隣地斜線制限

・北側斜線制限

・日影規制

という、住宅の高さに関する制限をご存知ですか?

これらの目的は、採光や通風を確保することです。

道路斜線制限は、

「前面道路の反対側の境界線から建築物の敷地上空に向かって斜線を引き、その斜線の内側に建築物を建てなければならない」

という規制です。

すべての土地に適用されます。

隣地斜線制限は、20m又は31mを超える建物が対象です。

家族用の一戸建てを計画しているみなさんには、あまり関係ないかもしれませんね。

逆に、目にする機会が多いのが北側斜線制限です。

家が密集している地域では、場所によって日当たりが悪くなることがあります。

そんな中でも良好な環境を守るために、道路斜線制限や隣地斜線制限より厳しい制限を設けています。

これは、第一種・第二種低層住宅専用地域のほか、第一種・第二種中高層住宅専用地域も対象になります。

最後に日影規制について。

これは、日影による中高層建築物の高さを制限するものです。

冬至日に一定時間以上日影となる部分を生じさせないことを目安としています。

近所に中高層建築物ができると、周囲の敷地の日照時間は減ります。

日影になる時間が長いと、人によってストレスを感じることがあります。

日影規制は、心身の健康を守るために欠かせません。

ちなみに、第一種・第二種低層住宅専用地域で日影規制の対象となる建築物は、軒の高さが7m超、または地階を除く階数が3以上の建築物です。

(一般的な木造住宅の場合、軒の高さは6~7m程度)

「日当たりの良い土地を探して新築したのに、南側にマンションができて日照時間が短くなった」

というトラブルは、あなたも耳にしたことがあるのではないでしょうか。

日本人は、外国人と比べて日当たりを重視する人が多いとか。

制限だらけでうんざりしたかもしれませんが、土地探しの際は、『○○制限アリ』と記載されていないか、必ずチェックしましょう。


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[[こんなときどうするの?…リフォームのパック料金]

2018/05/11

 

今日は『リフォームのパック料金』についてです。

リフォームの広告で『工事費込みで〇万円』という価格設定を見たことはありますか?

製品代や工事費をそれぞれ調べる必要が無いのでわかりやすいですよね。

とはいえ、その製品の設置に伴い、配管の変更や床下の補修などの工事が発生する場合、どうしても追加費用が発生します。

交換費用のみを工事費として表記し、追加費用の発生が前提になっているプランや、割高な価格に設定されたプランもあります。

『パック料金=お得』というイメージに惑わされず、工事内容や最終金額まで調べ、十分に納得してから契約しましょう。


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【 防火地域、準防火地域 】

2018/05/08

 

今日は、『防火地域』『準防火地域』についてお話しします。

建築物が密集した地域で火災が発生すると、被害が拡大する可能性が高まります。

それを防ぐために設定されたのが『防火地域』『準防火地域』です。

防火地域では、地階を含む階数が3以上の建築物や、延べ床面積が100平方メートルを超える建築物は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物にしなければなりません。(最近では木造でも可能になりました)

準防火地域では、地階を除く階数が4以上の建築物や、延べ床面積が1,500平方メートルを超える建築物は耐火建築物にしなければなりません。

一方、延面積が500平方メートル以下の場合、一般的な木造2階建てや、一定の基準に適合する木造3階建てを建てることができます。

ただし、隣地からの距離が近く、延焼の恐れがある外壁や軒裏は防火構造にする必要があります。

そして、ドアや窓などの開口部には、一定の防火設備を設ける必要があります。

防火地域に設定されることが多いのは、町の中心部や商業地域などです。

そして、防火地域をぐるりと囲むように設定されるのが準防火地域です。

両方の地域をまたいで建築する場合、より厳しい方の基準が適用されます。

利便性に優れた地域は、建築物が密集しがちです。

となると、防火地域や準防火地域に指定されている可能性が高くなります。

場合によっては、予算などで思い描いているような家づくりができなくなるかもしれません。

あなたが気に入った土地にどんな制限があるのか、購入前にしっかり確かめましょう。


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 [[こんなときどうするの?…結露を防ぐ樹脂製サッシ]

2018/05/04

今日は『結露を防ぐ樹脂製サッシ』についてです。

つい先日まで、ホームセンターには結露対策グッズが数多く並んでいました。

結露対策グッズを使うと、窓の見栄えが悪くなります。

耐用年数が短いと、毎年のように買い替えたり大量のゴミが出たりと、結構不便です。

一般的なアルミサッシは、熱伝導率が高い金属でできているため、どうしても結露は発生しやすいものです。

一方、樹脂製サッシは熱伝導率がアルミサッシの千分の一に過ぎません。

そのため、外気温の影響を受けにくく、結露はほとんど発生しません。

樹脂製サッシのメリットは、それだけではありません。

サッシから室外に逃げる熱が減り、暖房の効きが良くなるので暖房代が節約できます。

この冬、断熱性の低さや結露の多さに困ったのなら、次の冬が訪れる前に樹脂製サッシへの交換や

内窓の設置をを検討してみませんか?


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【 『接道義務』って何? 】

2018/05/01

 

今日は『接道義務』についてお話しします。

建築基準法では

「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」

と定められています。

対象となるのは、都市計画区域と準都市計画区域内です。

なぜ義務付けられているのでしょう。

それは、万が一災害や事故が発生した場合、間口があまりにも狭いと避難に手間取る恐れがあるからです。

緊急車両の出入りに支障を来たす可能性もあります。

そんな状態だと安心して暮らせませんよね。

ただし、接道義務が無い時期に建築された建築物は、この限りではありません。

また、許可申請をし、特定行政庁が許可できるものであると判断した場合も例外が認められます。

接道義務を充たさない土地上の建築物は、違法建築物とみなされます。

違法建築物なので、当然売却はできません。

建て直そうとしても、建築許可を得ることすらできません。

「不動産会社の書類に『幅員4m以上の道路が2m以上接している』と記載されていてたのに、実測したらそれ以下だった」

というトラブルは少なくありません。

そんなトラブルを避けるために、気に入った土地を見つけたら、その場で実際に計測してみましょう。

なお、道路の種類は市町村役場で確認できます。

接道条件を満たす公道が接しているのなら、何の心配もありません。

しかし、道路と認められていない『通路』だった場合や、公道ではなく私道だった場合、許可申請が必要な場合があります。

土地の契約をする前に確認しておきましょう。


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